Bail 3 6 9 : le contrat de location de locaux commerciaux expliqué

Le bail 3, 6, 9 ou le bail autrement appelé le bail commercial, correspond à un contrat de location d’un local dans lequel a lieu une activité artisanale, commerciale ou industrielle. La location du local sert à assurer l’exploitation d’un fonds de commerce. Un tel local doit respecter des règles particulières dans le but de répondre aux mesures de sécurité juridiques nécessaires. Cela bénéficie au locataire comme au bailleur à qui des garanties lui sont aussi assurées. Quelles règles régissent le bail 3 6 9 et comment ce contrat peut être résilié ou renouvelé ? Les réponses sont dans notre article sur le sujet !

Le bail commercial 3 6 9, c’est quoi ?

Lorsque l’on parle d’un bail commercial 3 6 9, on fait référence à un contrat de location. Il s’agit d’un bien immeuble qui est destiné à l’exercice d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Cette affection administrative contraint le local loué au régime des baux commerciaux. Par exemple, si votre local pour votre activité est aussi votre lieu d’habitation et qu’il est déclaré administrativement comme tel, vous avez pour obligation de déclarer ce local comme étant à usage commercial.

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Le nom du bail commercial est souvent appelé « 3-6-9 » car c’est tous les 3 ans que le locataire peut décider de mettre un terme à sa location. Le bailleur quant à lui doit patienter 9 ans pour faire une demande de résiliation. Cette demande peut se faire cependant si le bailleur paye une garantie d’éviction.

Un bail commercial avantageux pour le locataire ?

Il est légitime de se poser la question quant à la différence de traitement opérée entre le commerçant et le bailleur. Cette différence est pourtant justifiée. En effet, le commerçant est dépendant du local qu’il loue afin de maintenir en activité son fonds de commerce. Si cette location prend fin au bon vouloir du bailleur, le commerçant se trouve alors devant un problème économique très insécurisant. Afin d’éviter ce type de situation et de garantir les conditions viables pour l’exercice de la dite activité, la loi a légiféré en faveur d’un meilleur équilibre entre les deux parties.

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Que contient un bail commercial ?

Il n’est pas obligatoire que le contrat soit écrit, la forme est libre. Les deux parties peuvent cependant se faire aider afin de rédiger correctement le contrat. Des erreurs et des manquements pourraient poser problème sur le long terme en cas de désaccord.

Les informations les plus importantes à mentionner dans le contrat sont celles-ci :

  • Les identités de chaque partie
  • La nature des activités
  • Le prix du loyer
  • Les modalités pour régler le montant du bail
  • Le droit à renouveler le bail
  • La durée du bail de location
  • Le mode de résiliation du contrat

Renouveler son bail commercial 3 6 9

Même si le contrat indique une clause empêchant le renouvellement du bail 3 6 9, celle-ci n’est pas valide. Le droit au renouvellement est en effet un droit d’ordre public. Le bail ne se termine donc pas à la fin du contrat. Le bailleur a toutefois la possibilité d’informer le locataire de son congé mais à condition qu’il paye une indemnité d’éviction pour ne pas avoir à renouveler le contrat du bail commercial. Il doit également justifier ce refus par des raisons motivées. Ces motifs peuvent être par exemples d’ordre sanitaire (insalubrité du local) ou financier (défaut de paiement des charges ou des loyers).

Si aucune demande de renouvellement ou congé n’a été faite, le bail est reconduit automatiquement pour un temps non défini. C’est une reconduction tacite. Notez toutefois que si vous êtes locataire et qu’une reconduction a eu lieu tacitement, vous ne bénéficierez plus de votre droit au bail.

Concernant le montant du loyer, il est fixé par un accord entre les deux parties. La révision de ce montant est cependant très encadrée et doit être adaptée à la valeur locative. Cet encadrement est là pour empêcher tout abus par rapport à la dépendance à laquelle est soumis le locataire.

Résilier son bail commercial 3 6 9

Si vous êtes locataire, vous avez la possibilité d’effectuer la résiliation de votre contrat au bout de 3 ans. Une résiliation peut être faite avant la fin de la période des 3 ans dans le cas où un départ à la retraite s’impose ou si un incendie a eu lieu. La résiliation doit être envoyée par une lettre recommandée avec un accusé de réception. L’envoi doit être fait avant les 6 derniers mois de la phase des 3 ans. Il n’est pas utile que vous donniez une justification de cette demande de résiliation.

Si vous êtes bailleur, c’est au bout de 9 ans que vous pouvez donner congé à votre locataire mais en payant une indemnité d’éviction. Ici aussi, la demande doit être faite 6 mois avant que le contrat prenne fin, avec l’appui d’un huissier.

L’exception à ces règles existe dans le cas où le bailleur souhaite faire des travaux et que ces aménagements obligent une évacuation du local. Dans cette situation, le bailleur peut demander une résiliation anticipée.

Pour finir, il est possible que les deux parties s’entendent mutuellement sur une résiliation anticipée ou non.

Les obligations du locataire dans un bail commercial 3 6 9

Dans le cadre d’un bail commercial 3-6-9, les obligations du locataire sont importantes. Il doit payer un loyer tous les mois ou trimestres, selon ce qui est stipulé dans le contrat de location. Il doit aussi fournir une garantie financière au moment de la signature du bail.

Le locataire a aussi l’obligation de respecter l’affectation des lieux. Cela signifie qu’il doit utiliser le local pour l’activité commerciale spécifiée dans le contrat et ne peut pas la changer sans autorisation préalable du bailleur. Il doit respecter toutes les normes légales liées à son activité (sécurité incendie, accessibilité handicapés…).

Le locataire a aussi la responsabilité de prendre soin des murs et des équipements. Il devra effectuer certains travaux d’aménagement courants, mais n’est pas en charge des réparations structurelles, sauf si cela est explicitement indiqué dans le contrat.

Il est recommandé que le locataire prenne une assurance pour couvrir tout dommage qui pourrait être causé pendant son occupation des lieux.

En cas de non-respect par leur partenaire contractuel, l’une ou l’autre partie peut engager une procédure juridique afin que ses droits soient reconnus par un juge compétent.

Les garanties demandées dans un bail commercial 3 6 9

Dans le cadre d’un bail commercial 3-6-9, le bailleur demande généralement certaines garanties au locataire afin de se protéger contre les risques de non-paiement du loyer ou des charges.

La première garantie demandée est une garantie financière. Il peut s’agir d’un dépôt de garantie, qui représente en général deux à trois mois de loyers. Ce montant sera restitué au locataire à la fin du contrat si ce dernier a rempli l’ensemble des obligations liées à son bail. Le bailleur peut aussi exiger une caution solidaire, c’est-à-dire qu’une personne physique ou morale apporte sa propre garantie pour couvrir les dettes éventuelles du locataire.

En plus de ces garants financiers, le propriétaire peut aussi demander un engagement personnel de la part du dirigeant ou des associés principaux. Cette solution permettra au bailleur d’avoir une sécurité supplémentaire en cas de carence dans le paiement des loyers et/ou charges.

Il est possible que la rédaction prévoie une clause pénale pour permettre rapidement au bailleur d’encaisser une somme déterminée en cas d’inexécution par le preneur.

Toutes ces garanties ne sont pas obligatoires et leur mise en place doit être négociée entre les parties avant la signature du contrat. Cela nécessite souvent l’intervention d’un avocat spécialisé dans ce type de contrats pour assurer un équilibre juridique entre les intérêts du locataire et du bailleur.