Bail précaire commercial : le contrat de location de courte durée

Tout comme pour un bail pour habitation ordinaire, il est également possible de signer un bail de courte durée pour la location d’un local commercial. C’est d’ailleurs ce qu’on appelle bail précaire ou dérogatoire. Dans cet article, on vous donne tous les détails sur ce type de bail.

Un bail précaire commercial c’est quoi ?

Le code de commerce dispose d’une dérogation spéciale qui donne le droit aux parties de signer des contrats de location de local commercial sur une durée relativement inférieure à la durée requise par un bail commercial. Ce bail est appelé « bail précaire » ou bail dérogatoire, et ne doit pas être confondu avec la convention d’occupation précaire ou encore avec un bail saisonnier qui n’est conclu que pour des objets touristiques.

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Quelles conditions pour conclure un bail dérogatoire ?

Trois conditions régissent la conclusion d’un bail dérogatoire. Si elles ne sont pas réunies, le contrat ne peut jouir d’un statut dérogatoire. Il sera automatiquement considéré comme un contrat commercial, et les règles en vigueur pour ce type de contrat vont s’appliquer au contrat dérogatoire.

La première condition est relative à la durée du contrat. Cette durée est fixée à trois ans. Concrètement le contrat d’un bail dérogatoire ne doit pas dépasser 3 ans. Bien sûr, le propriétaire à la possibilité de renouveler le contrat avec le locataire. À condition que la durée du contrat initiale n’atteigne pas trois années. La durée de ce second contrat, ajouté à la celle de la première ne doit pas elle aussi dépasser 3 ans. Trois ans c’est la limite pour un bail dérogatoire, qu’il soit renouvelé ou non.

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La deuxième condition est afférente au statut du bail. Pour un bail dérogatoire, le locataire et le propriétaire doivent savoir que les règles sont grandement différentes de celle d’un bail commercial classique. Dès lors, ils doivent, spécifier dans le contrat qu’ils n’ont pas l’intention de passer outre les règles d’un bail dérogatoire. Ou encore qu’ils n’ont pas l’intention d’appliquer les règles d’un contrat de bail commercial classique.

Enfin, la dernière condition concerne, le moment de la signature du contrat. Le contrat doit être signé au moment où le locataire s’apprête à occuper le local commercial.

Le propriétaire décide de la somme à verser pour le loyer. Cette somme n’est pas plafonnée. Puisqu’elle peut évoluer selon des facteurs spécifiques, spécifiés dans le contrat de location. Par exemple, si le contrat est signé pour trois ans et qu’au cours de cette période, les réalités économiques ne sont plus les mêmes qu’à la date de signature, le loyer sera revu à la hausse.

Il faut également qu’un état des lieux soit réalisé à l’entrée et à la sortie du locataire. Cette nouvelle disposition est introduite depuis 2014 et est obligatoire.

Que contient le contrat ?

précaire commercial le contrat de location de courte durée

Le contrat pour un bail commercial dérogatoire n’est pas calqué sur un modèle ou une formule spécifique. Ce que contient un contrat de bail précaire est décidé par le locateur et son locataire. Ils peuvent pour cela, ajouter tous types de clauses au contrat. Comme l’exemple sus-évoqué, relative à l’évolution du loyer. Même les activités qui doivent être exercées dans le local commercial peuvent être spécifiées à travers une clause. Si le locataire peut modifier l’architecture de l’emplacement à volonté ou non, ou encore s’il peut changer la peinture extérieure ou intérieure, tout cela peut être mentionné dans le contrat.

Aussi, certaines informations utiles doivent apparaitre dans le contrat. Il s’agit de :

  • Sa durée ;
  • L’état des lieux au moment de l’entrée ;
  • La clause qui indique que le locateur et son locataire n’ont pas l’intention d’appliquer les règles relatives à un bail commercial classique à leur contrat.

Par ailleurs, le nom et la signature du locataire et de son bailleur doivent apparaître sur le contrat.

Le contrat dure combien de temps ?

La durée du contrat pour un bail commercial dérogatoire varie théoriquement entre 1 jour et 3 ans. 1 jour, parce qu’il n’y a pas de durée minimale pour le contrat. Et trois ans parce que c’est le plafond pour un contrat dérogatoire. Un locataire ne peut signer avec le même bailleur un contrat de bail dérogatoire qui s’étend au-delà d’une période trisannuelle.

Avant le terme du contrat, aucune des deux parties prenantes, n’a le pourvoir de rompre le bail commercial, même si le locataire juge l’emplacement inconvenable à son activité après la conclusion du contrat. Et si le locataire abandonne le local avant la fin du contrat, il doit continuer à payer le loyer. En même temps dans ce cas, le propriétaire n’a pas le droit de trouver un nouvel occupant pour le local ou l’occuper lui-même avant la fin du bail.

À la fin du contrat, le locataire ne peut décider d’une prolongation. Sauf si le propriétaire est d’accord. Le cas contraire, le locataire devra quitter les lieux à la fin de son bail, sans prendre une indemnité d’éviction chez le propriétaire.

Si un propriétaire ne souhaite pas renouveler le contrat de bail avec un locataire, il lui fait savoir avant la fin du bail ou dans la période d’un mois après la fin. S’il ne manifeste aucune volonté jusqu’au terme de cette période, alors le locataire peut engager le processus de prolongation de son contrat. Le nouveau contrat sera automatiquement considéré comme un contrat commercial classique.