Tout comme pour un bail pour habitation ordinaire, il est également possible de signer un bail de courte durée pour la location d’un local commercial. C’est d’ailleurs ce qu’on appelle bail précaire ou dérogatoire. Dans cet article, on vous donne tous les détails sur ce type de bail.
Plan de l'article
Un bail précaire commercial c’est quoi ?
Le code de commerce dispose d’une dérogation spéciale qui donne le droit aux parties de signer des contrats de location de local commercial sur une durée relativement inférieure à la durée requise par un bail commercial. Ce bail est appelé « bail précaire » ou bail dérogatoire, et ne doit pas être confondu avec la convention d’occupation précaire ou encore avec un bail saisonnier qui n’est conclu que pour des objets touristiques.
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Quelles conditions pour conclure un bail dérogatoire ?
Trois conditions régissent la conclusion d’un bail dérogatoire. Si elles ne sont pas réunies, le contrat ne peut jouir d’un statut dérogatoire. Il sera automatiquement considéré comme un contrat commercial, et les règles en vigueur pour ce type de contrat vont s’appliquer au contrat dérogatoire.
La première condition est relative à la durée du contrat. Cette durée est fixée à trois ans. Concrètement le contrat d’un bail dérogatoire ne doit pas dépasser 3 ans. Bien sûr, le propriétaire à la possibilité de renouveler le contrat avec le locataire. À condition que la durée du contrat initiale n’atteigne pas trois années. La durée de ce second contrat, ajouté à la celle de la première ne doit pas elle aussi dépasser 3 ans. Trois ans c’est la limite pour un bail dérogatoire, qu’il soit renouvelé ou non.
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La deuxième condition est afférente au statut du bail. Pour un bail dérogatoire, le locataire et le propriétaire doivent savoir que les règles sont grandement différentes de celle d’un bail commercial classique. Dès lors, ils doivent, spécifier dans le contrat qu’ils n’ont pas l’intention de passer outre les règles d’un bail dérogatoire. Ou encore qu’ils n’ont pas l’intention d’appliquer les règles d’un contrat de bail commercial classique.
Enfin, la dernière condition concerne, le moment de la signature du contrat. Le contrat doit être signé au moment où le locataire s’apprête à occuper le local commercial.
Le propriétaire décide de la somme à verser pour le loyer. Cette somme n’est pas plafonnée. Puisqu’elle peut évoluer selon des facteurs spécifiques, spécifiés dans le contrat de location. Par exemple, si le contrat est signé pour trois ans et qu’au cours de cette période, les réalités économiques ne sont plus les mêmes qu’à la date de signature, le loyer sera revu à la hausse.
Il faut également qu’un état des lieux soit réalisé à l’entrée et à la sortie du locataire. Cette nouvelle disposition est introduite depuis 2014 et est obligatoire.
Que contient le contrat ?
Le contrat pour un bail commercial dérogatoire n’est pas calqué sur un modèle ou une formule spécifique. Ce que contient un contrat de bail précaire est décidé par le locateur et son locataire. Ils peuvent pour cela, ajouter tous types de clauses au contrat. Comme l’exemple sus-évoqué, relative à l’évolution du loyer. Même les activités qui doivent être exercées dans le local commercial peuvent être spécifiées à travers une clause. Si le locataire peut modifier l’architecture de l’emplacement à volonté ou non, ou encore s’il peut changer la peinture extérieure ou intérieure, tout cela peut être mentionné dans le contrat.
Aussi, certaines informations utiles doivent apparaitre dans le contrat. Il s’agit de :
- Sa durée ;
- L’état des lieux au moment de l’entrée ;
- La clause qui indique que le locateur et son locataire n’ont pas l’intention d’appliquer les règles relatives à un bail commercial classique à leur contrat.
Par ailleurs, le nom et la signature du locataire et de son bailleur doivent apparaître sur le contrat.
Le contrat dure combien de temps ?
La durée du contrat pour un bail commercial dérogatoire varie théoriquement entre 1 jour et 3 ans. 1 jour, parce qu’il n’y a pas de durée minimale pour le contrat. Et trois ans parce que c’est le plafond pour un contrat dérogatoire. Un locataire ne peut signer avec le même bailleur un contrat de bail dérogatoire qui s’étend au-delà d’une période trisannuelle.
Avant le terme du contrat, aucune des deux parties prenantes, n’a le pourvoir de rompre le bail commercial, même si le locataire juge l’emplacement inconvenable à son activité après la conclusion du contrat. Et si le locataire abandonne le local avant la fin du contrat, il doit continuer à payer le loyer. En même temps dans ce cas, le propriétaire n’a pas le droit de trouver un nouvel occupant pour le local ou l’occuper lui-même avant la fin du bail.
À la fin du contrat, le locataire ne peut décider d’une prolongation. Sauf si le propriétaire est d’accord. Le cas contraire, le locataire devra quitter les lieux à la fin de son bail, sans prendre une indemnité d’éviction chez le propriétaire.
Si un propriétaire ne souhaite pas renouveler le contrat de bail avec un locataire, il lui fait savoir avant la fin du bail ou dans la période d’un mois après la fin. S’il ne manifeste aucune volonté jusqu’au terme de cette période, alors le locataire peut engager le processus de prolongation de son contrat. Le nouveau contrat sera automatiquement considéré comme un contrat commercial classique.
Les avantages et les inconvénients du bail précaire commercial
Le bail précaire commercial, aussi appelé bail dérogatoire, présente des avantages et des inconvénients pour les deux parties prenantes. Le principal avantage du contrat de location courte durée est sa souplesse : le locataire peut occuper rapidement les lieux sans avoir à s’engager sur une période trop longue. Cette flexibilité convient parfaitement aux start-ups ou aux entreprises qui débutent leur activité et ne savent pas encore combien de temps elles auront besoin d’un local commercial.
Grâce au bail précaire commercial, le propriétaire a la possibilité de tester son futur locataire avant de lui proposer un bail classique d’une durée plus longue. Cela permet donc au propriétaire d’avoir l’esprit tranquille en sachant que son bien immobilier sera occupé par un locataire sérieux et fiable.
Il y a aussi des inconvénients liés à ce type de contrat. Tout d’abord, la loi impose une durée maximale limitée à trois ans pour le bail dérogatoire. Si l’activité économique du commerçant se développe rapidement pendant cette période et qu’il souhaite rester dans les mêmes locaux commerciaux avec un loyer attractif, il devra renégocier un nouveau contrat avec le propriétaire.
Il faut noter les risques juridiques liés au choix d’un tel contrat en lieu et place d’un autre :
• Si le locataire reste dans les lieux après la date limite convenue contractuellement (qui ne doit pas excéder 3 années), alors celui-ci aura automatiquement signifié son intérêt à prolonger tacitement le bail. Dans ce cas, il passera automatiquement d’un contrat précaire à un contrat classique qui lui octroie davantage de droits.
• Les clauses du contrat dérogatoire ne sont pas réglementées par la loi et elles peuvent varier en fonction des propriétaires/futurs locataires. L’absence de règles claires peut amener à une interprétation différente ou à confusion lorsqu’il est question des charges (entretien bâtiment, impôts locaux) que doit payer chacune des parties prenantes.
Comme tout engagement commercial, ce type de contrat n’est pas exempté du risque d’impayés : il faut donc pour chaque partie être suffisamment assurée contre les défauts financiers qui peuvent survenir dans le cadre de ces contrats particuliers.
Comment mettre fin à un bail précaire commercial avant son terme ?
Le bail précaire commercial est une solution pratique pour les propriétaires et les locataires à la recherche de flexibilité dans leur engagement. Il peut arriver que le contrat ne convienne plus à l’une des parties ou qu’un imprévu survienne, obligeant ainsi la résiliation anticipée du bail dérogatoire.
Dans ce cas précis, comment mettre fin à un bail précaire commercial avant son terme ?
Vous devez bien vérifier les clauses du contrat afin de connaître les modalités de résiliation anticipée. Effectivement, certains contrats peuvent donner lieu à des pénalités si le locataire souhaite partir avant la fin du contrat. La clause qui régit cette éventualité, typiquement incluse, consiste en une indemnité destinée au propriétaire qui couvre tout ou partie du manque-à-gagner subi par celui-ci suite aux frais consacrés aux changements d’occupants (annonces immobilières, etc.) et/ou aux travaux effectués sur le local loué avant l’installation de ladite entreprise. Lorsqu’elle n’est pas spécifiée contractuellement, cependant • ce qui arrive assez périodiquement -, elle doit être payée sous forme d’avance par le futur locataire.
La loi impose aussi certaines conditions pour pouvoir rompre un bail précaire commercial. Le locataire devra notamment justifier auprès du propriétaire d’un motif légitime, tel qu’un déménagement professionnel contraint, par exemple.
Une autre possibilité serait que les deux parties se mettent d’accord pour mettre fin au bail prématurément. Dans ce cas, vous devez formaliser l’accord par écrit et respecter les modalités mentionnées dans le contrat.
En fin de bail précaire commercial, si aucune des parties ne souhaite renouveler le contrat, il n’est pas nécessaire d’attendre la fin du délai pour donner son congé. Le locataire peut informer le propriétaire de sa volonté de quitter les lieux avant la fin du terme contractuel en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception au moins six mois avant la date butoir.
Bien que très pratique pour certains types d’activités économiques ou entrepreneuriales (notamment lorsqu’il y a une forte incertitude sur la durée nécessaire à occuper un local), le bail précaire commercial doit être conclu prudemment : il est convenable ainsi aux deux parties prenantes à ces contrats courts • qui ont chacune tout intérêt contractuellement parlant à s’informer auprès d’un conseiller juridique afin d’éviter certains pièges réguliers et favorables pour l’une ou l’autre partie prenante -, mais aussi aux autres formules plus classiques telles que le fameux bail 3/6/9.
